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杭州年末土拍“回暖” 半數地塊觸頂搖號

杭州第三批集中供地熱度驟增,半數觸頂搖號


第三批集中供地迎來尾聲,杭州壓軸出場最終成交35宗地塊攬金760億元,其中24宗地塊觸及競價上限進入搖號環節,9宗地塊以底價成交。至此,本年度杭州三輪集中土拍已落幕,全年土拍攬金總額超3000億元。


從成交結果來看,受企業銷售回款慢、資金壓力大、土拍規則調整等多重因素影響,杭州本輪土拍雖然已明顯“回暖”,但仍是以濱江、華潤、綠城等房企為主力,民營企業稍顯遜色。


其中,華潤以總價122.75億元2宗地塊的成績位居榜首。綠城以總成交價89.79億元緊隨其后,分別以83.22億元搖號競得3宗地塊,以及6.57億元底價競得臨安區濱湖新區單元H-R21-01地塊。


深耕杭州的濱江集團以74.22億元聯合競得4宗地塊,除大江東核心區青西二路東側地塊一為9.25億元底價摘得外,其余3宗均為搖號競得。


除此之外,越秀搖號競得鐵路北站單元GS1104-R21-05地塊,成交價21.24億元,溢價率9.83%;招商+北京科技園聯合體以9.41億元搖號競得運河新城單元GS1001-15地塊,溢價率9.93%;中海搖號中簽上城區(牛田單元R21-12地塊),成交價42.53億元,溢價率9.81%。


從競拍規則來看,相較于第一輪高溢價“搶地”,第二輪的理智慘淡,此輪土拍中,為提高開發商的拿地熱情,杭州在拿地策略方面進行了優化。


首先在地塊預告發布后,根據勾地情況以及市場反應正式確定了掛牌地塊名單。并調整了部分區域板塊的新房價格上限,涉及運河新城、三墩、申花、未來科技城等14個區域。


其次,適當下調了地塊封頂溢價率和起始樓面價,做到了買房、賣房讓利最大化。同時,將第二批的“競品質”改為“定品質”,“品質標準”由政府發布。


第二批集中供地成交不足 市場觀望情緒嚴峻


在首輪土拍中,除北京、上海兩座超一線城市外,其余20城均出現了“南高北低”現象。杭州、深圳、廈門平均溢價率超25%,重慶則以平均溢價率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團一商住地塊,溢價率高達129.98%。


而在北方城市中,長春雖率先啟動集中供地,但溢價率卻處于墊底狀態,所成交的38宗地塊中,有32宗地為底價成交,平均溢價率為3.92%。


在吸取首輪供地“教訓”后,8月初14城相繼叫停二輪供地,并推出“補丁政策”。將溢價率天花板設定為15%,且不允許通過提高起拍價方式調整溢價率,嚴格控制城市樓面價突破新高。溢價率觸頂后,還將分別采取搖號、競品質等方式確認最終競得人。


除限制溢價率外,多地土拍規則還加強了對開發商自有資金和資質的審查。提高競價門檻后,一部分開發商苦于資金緊張,直接被勸退。


受此影響,杭州第二批集中供地最終僅成交14宗地塊,較首批成交57宗地塊下降75%;成交總價257億元,較首批成交總價1178億元下降78%;土地成交平均溢價率4.6%,較首批平均溢價率下降21.4%。


此外,因利潤率極為有限,杭州前兩輪集中土拍中的多地塊成交后尋求合作,或在競拍時以聯合體的形式出現。濱江集團前兩輪所競得的6宗地塊中,4宗地塊為聯合拿地,占比67%。


而宋都在杭州首輪“兩集中”供地競拍中,以總價45.84億元競得包括杭政儲出【2021】8號地塊、臨政儲出【2021】4號地塊、臨政儲出【2021】12號地塊、富政儲出【2021】10號地塊以及富政儲出【2021】9號地塊等五宗地塊。


隨后,宋都就杭政儲出【2021】8號地塊與祥生達成合作意向。但在2021年5月13日,事件發生轉折,祥生方電話通知宋都公司相關人員,單方面表示不再參與合作。


無獨有偶,宋都還曾就臨政儲出【2021】12號地塊與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。然而,浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協議,且拒收了宋都寄出的《關于推進天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯系函》。2021年5月19日,在宋都多次電話催促下,浙江寶龍同樣明確表示放棄合作。


宋都股份在回復上交所有關放棄競得土地使用權事項的監管工作函中稱,因祥生、寶龍未能履行合作開發地塊義務,導致宋都短時間內資金流動出現問題,所以決定放棄土地使用權。此意為無可奈何之舉,以退地方式尋求自保。


祥生集團董事長陳國祥還就此事回應稱“兩家之間沒糾紛,是宋都自己無理取鬧”。


政策趨穩,未來向好


對于部分城市土地市場驟冷的原因,中指研究院分析師稱:一方面,三季度房地產政策調控頻繁,涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面,疊加銀行按揭額度吃緊,市場觀望情緒上升,多數城市市場活躍度下滑明顯。


另一方面,房企資金端持續承壓,銀行按揭額度吃緊下放款周期延長,影響房企回款節奏,個別企業違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資,疊加第二批集中供地嚴格購地自有資金審查等,房企拿地意愿受到抑制。


然而從上海、廣州、深圳等城市第三輪集中土拍情況來看,相對于此前“國家隊”一面倒的局面,此輪土拍中民企拿地的積極性有所提高,市場回暖速度遠超預期。


許久未在深圳土拍市場露面的本土房企鴻榮源以30.94億元競得寶安區新安街道地塊并再次贏得了市場的廣泛關注。


疊加近期央行的動作來看,房企資金緊張的局面或將有所改善。


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