2022年上半年中國房地產市場形勢總結
(一)價格水平：上半年新房與二手房價格累計均微幅上漲，房價呈現企穩橫盤態勢。
百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，房價現底部企穩跡象。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點。
(二)成交規模：上半年重點城市住宅銷售面積同比下降超四成，5月起環比轉增，市場底部回升
2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點，市場邊際有所修復。
(三)需求結構：短期剛需觀望情緒濃，改善性需求韌性強，多數城市90平以下住宅占比回落
2022年以來，宏觀經濟下行壓力明顯加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩等因素，對剛需置業群體的影響更加明顯，購房者觀望情緒更重。市場主流需求仍聚焦90-120平方米產品，代表城市90-120平方米住宅成交套數占比普遍在四成以上。從成交套數占比變化來看，多數城市90平以下產品占比下降，改善性產品占比有所提升。
(四)供求關系：供應明顯走弱，庫存維持高位，短期庫存出清周期延長
今年以來，企業資金壓力不減疊加市場調整態勢延續，房企新開工積極性不足。2022年1-5月，全國房屋新開工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%。全國房屋施工面積為83.2億平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。
(五)土地供求：300城住宅用地供需規模同比大幅縮量，市場低溫態勢未改
2022年上半年，受房地產交易市場活躍度不足、企業資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，全國300城住宅用地供求規模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。
(六)開發投資：房地產開發投資額同比負增長，房企到位資金同比大幅下降
受市場成交恢復不及預期、企業資金壓力大等因素影響，房地產開發投資同比下降。2022年1-5月，全國房地產開發投資額為5.2萬億元，同比下降4.0%。5月，房地產開發投資額為1.3萬億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個百分點。
2022年下半年中國房地產市場趨勢展望
(一)宏觀環境：穩增長政策加快發力，經濟運行有望逐步回歸正軌
今年二季度，受國內多地疫情暴發等超預期因素影響，實體經濟短期受到的沖擊較大，就業壓力增加，加劇我國經濟下行壓力。短期看，國內經濟運行的內外部環境仍存在較大不確定性，穩就業保民生壓力仍在。
(二)調控政策：有利于房地產行業平穩健康發展的政策將繼續出臺
2022年以來，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施，上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策，需求端政策不斷發力，政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優化的敏感性弱，政策效果不明顯。
(三)市場趨勢：下半年市場企穩恢復，全年商品房銷售面積降幅或超10%，全年投資或微降
預計全年市場規模同比回落，悲觀情形下，商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來看，三季度全國市場有望進入企穩恢復通道，但恢復節奏仍依賴于宏觀經濟的修復節奏、疫情防控效果、政策優化力度等方面；樂觀情形下，預計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右。
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